Adaptacja projektu – koszt i zakres

Budowa domu jednorodzinnego rozpocznie się dopiero wtedy, gdy będziemy posiadali prawomocne pozwolenie na budowę. Uzyskać je możemy składając odpowiedni wniosek wraz z wymaganymi przez urząd dokumentami, m.in. projekt budowlany w czterech egzemplarzach. Kupując gotowy projekt domu jednorodzinnego pamiętajmy, że musi on zostać poddany obowiązkowej adaptacji! Dopiero wtedy możemy dołączyć go do wniosku w urzędzie jako projekt budowlany.

Gotowe projekty domów jednorodzinnych to najprostszy i najszybszy sposób, aby znaleźć odpowiedni dom idealnie pasujący do naszej działki.

Czy adaptacja projektu jest obowiązkowa?

Kupując gotowe projekty domów jednorodzinnych musimy poddać je obowiązkowej adaptacji. Polega to na przystosowaniu danego projektu, do warunków panujących na naszej działce, rodzaju gruntów jaki się na niej znajduje oraz do warunków jakie są wymagane przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, uchwalony przez gminę na której terenie budujemy dom. Konieczność adaptacji gotowego projektu domu wynika przede wszystkim z tego, że są one tworzone w oparciu o standardowe warunki lokalne i klimatyczne działki.

O obowiązku adaptacji gotowych projektów domów, mówi nam Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Dowiemy się z niego, że projekt obiektu budowlanego przeznaczony do wielokrotnego zastosowania, spełniający wymagania zawarte w rozporządzeniu, może być zastosowany jako projekt architektoniczno-budowlany po dostosowaniu do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Pamiętajmy, że adaptacja gotowego projektu może zostać wykonana tylko przez uprawnionego do tego projektanta budowlanego.

Po adaptacji gotowego projektu do warunków konkretnej działki, możemy dołączyć go do wniosku o pozwolenie na budowę jako projekt architektoniczno-budowlany.

Co zawiera projekt budowlany?

Składając wniosek o pozwolenie na budowę musimy do niego dołączyć projekt budowlany. Zawiera on:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu naniesiony na aktualną mapę. Uwzględnia on granice działki lub terenu, rzuty i wzajemne układy wszystkich już istniejących lub planowanych obiektów budowlanych, uzbrojenie terenu, systemy komunikacji i systemy odprowadzania ścieków. W projekcie tym muszą zostać także umieszczone wzajemne odległości i wymiary wszystkich elementów w nim zawartych,
  • projekt architektoniczno-budowlany. Jest to opis przeznaczenia, sposobu wykonania oraz formy obiektu budowlanego. Zawiera on zarówno wymogi energetyczne i ekologiczne, jak i przedstawia rozwiązania materiałowe oraz techniczne, związane z wymogami w kwestii dostosowania do otoczenia, np. dostępność dla osób niepełnosprawnych,
  • oświadczenia odpowiednich jednostek w kwestii dostawy mediów (wody, energii, ciepła i gazu),
  • ustalenia dotyczące odprowadzania odpadów oraz dostępu do sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, telekomunikacyjnej oraz elektroenergetycznej,
  • ustalenia dotyczące dojazdu do obiektu drogą lądową,
  • geotechniczne warunki posadowienia domu i budowy fundamentów oraz wyniki badań geologiczno-inżynierskich (tylko w przypadku konieczności ich wykonania).

Na czym polega obowiązkowa część adaptacji projektu?

Obowiązkową częścią adaptacji projektu jest:

  • konieczność dostosowania  projektu gotowego do otrzymanej w odpowiednim urzędzie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub do wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • dostosowanie zakupionego projektu gotowego do stref obciążeń konstrukcyjnych,
  • sporządzenie projektu zagospodarowania terenu lub działki,
  • naniesienie obiektu budowlanego na odpowiedniej mapie geodezyjnej,
  • uzyskanie uzgodnień, opinii oraz pozwoleń od odpowiednich urzędów (wymaganych prawem budowlanym),
  • przejęcie przez osobę adaptującą projekt gotowy funkcji projektanta budynku.

Część nieobowiązkowa polega najczęściej na zmianie rozkładu okien czy drzwi, zmianie funkcji pomieszczeń itp.

Ile kosztuje adaptacja?

Obecnie na rynku cena adaptacji projektu wynosi ok. 2000 zł, przy założeniu części obowiązkowej.

Koszt pozostałych zmian na życzenie inwestora nie jest stały i zależy przede wszystkim od ilości oraz stopnia trudności zmian. Pamiętajmy, że naniesione zmiany mogą mieć decydujący wpływ na konstrukcję budynku i dlatego cena adaptacji projektu nie powinna być najważniejszym kryterium przy wyborze projektanta, który ją wykona.

Zmiany w projekcie gotowym dzielimy na łatwe i trudne.

Zmiany łatwe:
– zmiana wielkości i usytuowania okien i drzwi,
– zmiana układu ścian,
– zmiana materiałów wykończeniowych.
Zmiany trudne:
– zmiana technologii budowy domu (np. z murowanej na szkieletową),
– zmiana konstrukcji budynku ( np. przeprojektowanie domu z poddaszem na dom parterowy),
– zmiana wymiarów budynku wymagająca zmiany konstrukcji dachu.

Kto wykonuje adaptację?

Wybór osoby adaptującej projekt należy do inwestora, jednak nie może on zlecić adaptacji każdemu projektantowi. Osoba wykonująca adaptację gotowego projektu, musi posiadać odpowiednie uprawnienia do projektowania oraz posiadać aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Ze względu na konieczność częstego konsultowania zmian wprowadzanych w projekcie, warto znaleźć taką osobę działającą w pobliżu naszej działki. Dodatkowo będzie zapewne lepiej zorientowana w lokalnych uwarunkowaniach, co znacznie ułatwi pracę.

Zakres zmian nanosi się na projekcie trwałą techniką graficzną w kolorze czerwonym na czterech jego egzemplarzach. Projektant adaptujący gotowy projekt ponosi całkowitą odpowiedzialność za jego cały zakres i poprawność, a także jego zgodność z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi w dniu składania go do zatwierdzenia.

Pomimo, że autorem projektu jest biuro architektoniczne, to zgodnie z ustawą Prawa Budowlanego, osoba dokonująca adaptacji projektu przejmuje obowiązki projektanta. Jest on traktowany jako uczestnik proces budowlanego co oznacza, że przejmuje stanowisko projektanta ze wszystkimi wynikającymi z tego faktu prawami i obowiązkami panującymi na placu budowy.

Gotowe projekty domów jednorodzinnych objęte są prawem autorskim. Oznacza to, że wszelkie zmiany wymagają zgody autora projektu.

Realizacja gotowego projektu

Dom jednorodzinny, z dala od miejskiego hałasu z niewielkim ogrodem to marzenie wielu z nas. Czasami od pierwszego kroku do zamieszkania dzieli bardzo wiele a zwłaszcza bariera finansowa. Jednak jeśli mamy już własną działkę i zdobyte fundusze to pierwszy ruch można wykonać. Na początek trzeba wybrać projekt wymarzonego domu, taki żeby odpowiadał potrzebom całej rodziny.

Nasza firma oferuje klientowi, możliwość stworzenia, wraz z naszym architektem, własnego indywidualnego projekt lub skorzystania z opcji kupna gotowego projektu.

Oczywiście ten indywidualny jest doskonale dopasowany do sugestii klienta jednak baza gotowych projektów też może okazać się strzałem w dziesiątkę tym bardziej, że w już wykonanym projekcie można zrobić kilka poprawek zgodnie z oczekiwaniami klienta. Znajdziemy je w katalogach na stronach internetowych oraz tradycyjnie w biurach projektowych, architektów.

Zanim jednak projekt przerodzi się w gotowy dom należy go zaadaptować, czyli przystosować do wymogów prawa budowlanego

Mają tutaj znacznie różne względy między innymi lokalizacja działki, no i zmiany w samym projekcie. Takie zmiany są raczej niewielkie i dotyczą drobnych przeróbek jak rozmieszczenie okien, drzwi oraz instalacji. Większe przeróbki wymagają zgody autora projektu.

Adaptacji dokonuje osoba upoważniona do tego, czyli architekt z uprawnieniami. Jego zadaniem jest sprawdzić uwarunkowania gruntowe, określić sposób izolacji fundamentów względem lokalnych warunków, dostosować instalacje wewnętrzne do wymogów dostarczycieli mediów na podstawie określonych z nimi umów. Projekt wykonuje się w czterech egzemplarzach. Powinien on być zgodny z obowiązującymi normami i przepisami prawa budowlanego, czego musi dopilnować osoba adaptująca.

Jeżeli wszystko jest w porządku można złożyć go do zatwierdzenia

Ostateczny kształt budynku jaki powstanie na podstawie projektu musi być efektem wszelkich oczekiwań klienta. Warto więc zawsze zwrócić uwagę na wszystkie elementy, które zadecydują o kształcie domu to znaczy rozmieszczenie okien, kształt dachu oraz wielkość i ilość pomieszczeń.

Zmiany mogą być różne łatwiejsze i trudniejsze

Te drugie wiążą się zwykle z dosyć kosztownymi przekształceniami konstrukcji budynku np z parterowego, na inny dom z użytkowym poddaszem, zmiana wymiarów budynku a co za tym idzie konstrukcji dachu. W razie jakichkolwiek zmian i wątpliwości należy konsultować się z osobą adaptującą i wraz z nią w razie możliwości nanosić zmiany na papierze gdyż komfort, wygoda i zadowolenie inwestora jest najważniejsze.

Ostateczne zmiany w projekcie, które pozostaną jako oryginalne nanosi się techniką graficzną w kolorze czerwonym.

Projekt działki w projekcie budowlanym

projekt domu

Projekt budowlany to część obowiązkowa wniosku o pozwolenie na budowę. Tylko kompletny projekt może zostać zatwierdzony przez urząd i umożliwić rozpoczęcie budowy domu.

Projekt budowlany składa się z trzech podstawowych części: architektonicznej z rysunkami, opisowej oraz części z projektem instalacji przewidzianych w domu. Wymagane są również w niektórych przypadkach uzgodnienia i zezwolenia, których oryginał, przynajmniej w jednym egzemplarzu, należy dołączyć.

Integralną częścią projektu budowlanego jest również projekt zagospodarowania działki. Jeżeli zlecamy projekt indywidualny, architekt go wykonujący tworzy jednocześnie projekt działki. Natomiast jeśli wybieramy gotowe projekty domów jednorodzinnych musimy zdawać sobie sprawę z tego, że ten element nie będzie dołączony do dokumentacji, co jest oczywiste. Nie oznacza to jednak, że jesteśmy zwolnieni z przygotowania projektu działki. Wszystko to jest wliczane w koszt budowy domu.

Projekt działki w projekcie budowlanym

Projekty domów tzw. gotowe mogą zostać uznane za projekt budowlany, ale tylko wtedy, gdy – według rozporządzenia ministra infrastruktury – zostaną przystosowane do warunków lokalnych działki i warunków ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanych na podstawie dokumentu warunki zabudowy. Projekty domów wykonywane są na podstawie standardowych warunków klimatycznych i optymalnych warunków gruntowych. Przystosowanie projektu polega na jego modyfikacji względem istniejących uwarunkowań. Dlatego najlepiej wybrać architekta adaptującego, pracującego na terenach, na których chcemy budować dom jednorodzinny. Znajomość rodzaju gruntu, a także obowiązujących przepisów gminnych może być dla nas dużym walorem.

Do obowiązków architekta adaptującego nasz projekt domu należy także zaprojektowanie zagospodarowania działki.

Projekt zagospodarowania działki również składa się z części opisowej i rysunkowej, którą architekt powinien wykonać na kopii aktualnej mapy zasadniczej.

W projekcie działki architekt uwzględnia istniejący stan zagospodarowania działki oraz opisuje plan zamierzanych realizacji. Zaznacza i opisuje układ komunikacyjny, sposób uzbrojenia działki i budowę przyłączy, ukształtowanie terenu. W części opisowej zamieszcza zestawienie powierzchni poszczególnych części zagospodarowania działki m.in. powierzchnię zabudowy projektowanego domu, powierzchnię dróg, parkingów, placów i chodników sąsiadujących, powierzchnię zieleni oraz inne części, które zaświadczą o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Reklama – zobacz Rolety okienne tutaj.

Architekt ma obowiązek również opisać czy działka jest wpisana do rejestru zabytków i czy podlega ochronie środowiska lub jakie są zagrożenia wobec środowiska wynikające z planowanej inwestycji.

Na kopii mapy zasadniczej, architekt zaznacza granice działki oraz granice sąsiednich działek, ważne jest również ujęcie orientacji działki na strony świata.

Na tytułowej stronie projektu budowlanego architekt adaptujący musi złożyć swój podpis i wpisać numer swoich uprawnień. Musimy pamiętać, że projekt budowlany składany jest w czterech jednakowych egzemplarzach i na każdym egzemplarzu muszą być oryginalne podpisy. Nie możemy zastosować kopii. Za stworzenie projektu zgodnego z obowiązującymi przepisami odpowiedzialny jest projektant, a według prawa to właśnie architekt adaptujący staje się projektantem i przejmuje wszystkie obowiązki i prawa autora projektu.

Architektura wnętrz

Styl nowoczesny jest coraz częściej wybierany zarówno przez architektów jak i zamawiających projekty. Nie tylko modernistyczny styl jest elegancki i prosty ale przede wszystkim wygodny. Jest zupełnym przeciwieństwem dworków, gdzie wykończenia, zawijasy i kolumny mają ogromne znaczenie. Dom w stylu nowoczesnym jest również trochę prościej zagospodarować a pomaga w tym architektura wnętrz, która w rzeczywistość przeradza nasze gusta i dekoruje dom.

Budowanie domu od podstaw, od zupełnego zera daje większe pole manewru, żeby wystrój nowego domu odpowiadał jego mieszkańcom. Niestety takie wyposażenie nowego domu jest kosztowne. Potężne, drewniane czy stalowe meble nie należą do tanich. Budowanie domu od fundamentów daje również możliwość zaplanowania rozmieszczenia okien tak, aby dzienne światło wpadało do wszystkich pomieszczeń. Na rynku jest tak samo dużo zwolenników dużych okien jak ich przeciwników. Tak naprawdę projektowane przeszklone powierzchnie, duże okna są dla odważnych ludzi, którzy nie przejmują się, że ktoś zagląda w ich prywatność. Sam budynek domu nie musi być ogromny, mniejszy metraż zapewni nam mniejsze opłaty za energię i ocieplanie.

Należy jednak pamiętać, że projektując i budując dom zapewne będą znajdowały się w nim pomieszczenia gospodarcze takie jak kotłownia, spiżarnia czy mała piwniczka.

Jeżeli ktoś zdecyduje się na dach to można zagospodarować powierzchnie znajdującą się na poddaszu i przechowywać tam zbędne rzeczy. Projekt wystroju nowego domu oddaje gusta jego użytkowników. Odpowiednio dobrane kolory wpływają również na nastrój jaki panuje w domu. Najczęściej wybieranym kolorem jest biały i nie dlatego, że ta farba jest najtańsza ale dlatego, że łatwo dobrać do niej dodatki, kolorowe elementy i wnętrze uzyskuje nowy blask. Duże okna mają swój urok i zawsze można je zasłonić ciężkimi zasłonami czy lekkimi firankami. Dodatkowo można zainstalować role bądź żaluzje czy to wewnętrzne czy zewnętrzne, które pełnią również funkcję antywłamaniową. Duża ilość okien jednak ogranicza nasze pole manewru jeżeli chodzi o meble.

Przygotowanie działki budowlanej

Przed wejściem na teren budowy ekipy budowlanej musimy wpuścić tam geodetę, który wykona pomiary geodezyjne. Odwiedzi on naszą plac budowy dwa razy. Pierwszy raz, gdy będzie wyznaczał i wbijał paliki w rogach tak jak ma stać dom i drugi raz dla pewności, gdy już są zrobione wykopy. Podpis geodety musimy mieć w dzienniku budowy. Przygotowanie działki pod budowę może zająć sporo czasu w zależności od tego jaką mamy działkę. Najwięcej problemów napotkają osoby, które wcześniej nie sprawdziły stanu wód gruntowych i może się okazać, że dom będzie stał na bardzo podmokłym terenie. Bywały przypadki, że wodę trzeba było wypompowywać przed tygodnie, jednak nie jest to chyba całkiem zgodne z przepisami. Jeżeli na szczęście nie ma takich przeszkód to działkę po prostu się wyrównuje, usuwa zbędne drzewa- oczywiście za wcześniejszym pozwoleniem uzyskanym w urzędzie gminy, wykopani i przygotowanie fundamentów oraz ich późniejsza izolacja. Ten etap trwa stosunkowo krótko w porównaniu do reszty budowy, szczególnie gdy sprzyja nam słoneczna pogodna i wszystko schnie w mgnieniu oka. Kolejnym etapem jest stan surowy otwarty gdzie widać już cały zarys naszego domu. Postawione są już wszystkie ściany zewnętrzne i wewnętrzne, wylane podłogi oraz schody i drugie piętro jeżeli takowe było w projekcie. W tym etapie powinien być już ukończony dach i wszystkie związane z nim elementy. Kolejnym etapem jest stan surowy zamknięty. Nawa wywodzi się od tego, że mamy po prostu czym ten dom zamknąć gdyż wstawione są już okna i drzwi. Przedostatnim etapem są prace wykończeniowe, które mają na celu utrwalenie domu a mianowicie zajęcie się ociepleniem, robieniem wylewki czy kładzeniem tynków. Ostatnim etapem, lecz równie ważnym jest stan domu pod klucz. Oznacza to, że budowa domu jest zakończona. Na podłogach są już panele, wszystkie instalacje są podłączone a ściany pomalowane. Nie pozostaje wtedy nic innego jak cieszyć się świeżym zapachem nowego domu. Po tym etapie pozostaje jednak wiele pracy związanej z wystrojem wnętrz. ]]>

Tynki budowlane a projekt domu

Projekt domu, szczególnie ten wykonany w technologii 3D pozwala zamawiającemu zorientować się jak będzie wyglądał jego dom. W takiej technologii łatwiej decydować jakiego koloru ma być nasz dom.

Styl nowoczesny wybierany przez coraz większą rzeszę ludzi charakteryzuje się prostotą a więc tez prostymi kolorami jak po prostu biały czy szary. Niektórzy jednak mówią, że smutno wracać do szarego domu. Można kupić gotowy, barwiony tynk, jednak jest to droższa opcja niż pomalowanie białego tynku farbą elewacyjną. Farba ma dodatkowo właściwości poprawiające odporność tynku na zniszczenia zewnętrzne. Farba powinna być odpowiednio dobrana do tynku na jaki będzie kładziona. Na rynku jest dostępnych wiele produktów dlatego ważne aby wybrać ten odpowiedni. Mamy tynki cementowo-wapienne, mineralny, silikonowy i akrylowy. Wszystkie farby takie jak mineralna, silikonowa i akrylowa pasują do tynków cementowo-wapiennych i mineralnych. Najczęściej kolorowe domy są po prostu pastelowe. Wykończenie domu nie polega jedynie na wyborze odpowiedniego koloru ale również można mieć świetny pomysł na projekt elewacji. Budowa domy skończy się tak naprawdę dopiero gdy będzie można się do niego wprowadzić. Elewację frontową widać z ulicy wiec nawet jeżeli kogoś nie stać na całościową elewację również z tyłu domu to może to zrobić tylko na przedniej części.

Elewacje mogą być wykonane z różnych materiałów. Jak wiadomo podstawowym materiałem jest farba. Istnieją również inne, bardziej wyszukane materiały takie jak blacha, płytki okładzinowe, tynki mineralne, płytki elewacyjne czy po prostu cegła. Sprawdza się połączenie drewna ze zwykłą ścianą pomalowaną na biało. Daje to nowoczesny wyglądom naszemu domowi. Z pewnością architekt i robotnicy budowlani doradzą. Warto słuchać rad doświadczonych budowlańców, gdyż w reklamach i sklepie można człowiekowi wcisnąć niemal wszystko a nie wiadomo co tak naprawdę będzie odpowiednie dla naszego domu. Warto przed wyborem elewacji pooglądać projekty innych domów aby samemu móc się zdecydować.